
MASTER PLANNED COMMUNITY DEVELOPMENT
HOMEFED PHASE III EB-5 PROJECT OVERVIEW

프로젝트 진행 상황
I-956F 6개월만에 승인!2023년 11월 22일 접수 후 6개월만에 빠르게
승인을 받았습니다.
- 컴플라이언스 확인
- 사업 계획의 실행 가능성 인정
- TEA 카테고리 확인됨 (80만불 투자)
- 고용 창출 계산 방식 승인
- 우선 I-526E 심사
- USCIS는 투자자의 자금 출처 (SOF) 문서만 검토


개발사 소개
HomeFed CORPORATION1988년 설립되어 30년 이상의 마스터 플랜 커뮤니티 개발 등 다양한 수상 경력을 가진 홈페드 코퍼레이션은
샌디에고 카운티에서 가장 많은 주거용 토지를 소유하고 있습니다.
강한 재무 구조와 보수적인 접근, 낮은 레버리지를 보유한 부동산 개발 회사이며 뉴욕 증권거래소에 상장된
시가총액 150억 달러 이상의 제프리스 금융그룹의 100% 자회사입니다.
홈페드사의 자매회사인 제프리스 그룹은 수익 기준으로 세계에서 9번째로 큰 투자 은행입니다.
PARENT COMPANY
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JEFFERIES FINANCIAL GROUP
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JEFFERIES FINANCIAL GROUP 2023 ANNUAL FINANCIAL REPORT
홈페드의 EB-5 대출 관련 제프리스 금융그룹 연간 재무 보고서에 기재 (2023 Annual Report P44)

포트폴리오
HomeFed PORTFOLIO-
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New York
뉴욕 르네상스 플라자, 브루클린
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맨해튼 스카이라인의 아름다운 풍경을 자랑하는 4.2만평 규모의 하이라이즈
브루클린 르네상스 플라자는 32층의 혼합 사용 사무실 타워, 24층의 뉴욕 매리어트 호텔 브루클린 브릿지, 그리고 지하 주차장을 포함하고 있으며, 다운타운 브루클린의 재생에 중요한 역할을 하였습니다.
이 667개의 객실을 갖춘 호텔은 50년 이상 브루클린에 건설된 첫 번째 호텔이었습니다.
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South Carolina
사우스캐롤라이나 마켓 커먼, 머틀 비치
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머틀 비치의 최고의 엔터테인먼트 장소이자 라이프스타일 센터
마켓 커먼은 약 1,000채의 아름다운 주택과 195채의 아파트와 함께 쇼핑, 식사, 엔터테인먼트를 결합한 진정한 도시 마을입니다. 활기찬 생활 환경과 흥미진진한 관광지인 마켓 커먼은 머틀 비치 주립공원의 백사장에서 불과 1.6km 떨어져 있습니다.
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Virginia
버지니아 애쉬빌 파크, 버지니아 비치
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자연에서 영감을 얻은 마스터 플랜 커뮤니티
애쉬빌 파크는 약 55만평에 499개의 맞춤형 및 반 맞춤형 단독 주택이 있는 버지니아 비치 해안 마을의 신규 주택 커뮤니티입니다. 수 km에 달하는 산책로, 15개의 호수, 3.7만평의 산림 보호 구역을 포함하여 29만평이 넘는 고요한 열린 공간으로 지역사회의 자연의 아름다움이 더욱 돋보입니다.
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Florida
플로리다 스윗배이, 파나마 시티
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세인트 앤드류 베이에 위치한 워터프론트 마스터 플랜
스윗 배이는 이전 배이 카운티 국제공항에서 개발 중인 새로운 86만평 규모의 마스터 계획 커뮤니티입니다.
세인트 앤드류 베이 하구의 물가에 위치한 스윗 배이에는 3,000채의 주택, 8km에 걸쳐 이어지는 해변, 그리고 17만평 규모의 환상적인 공원과 개방된 공간으로 조성될 예정입니다.
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California
캘리포니아 산 엘리조힐스, 산 마르코스
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멋진 바다 전망을 갖춘 수상 경력에 빛나는 언덕 위 커뮤니티
산 엘리조힐스는 캘리포니아 주 샌디에고에서 북쪽으로 48km 떨어진 곳에 3,400채의 주택이 있는 235만평 규모의 마스터 계획 커뮤니티입니다. 샌디에이고 카운티 북부 해안의 가장 높은 지점에 자리잡은 이곳은 태평양의 탁 트인 전망을 제공합니다.
8.6만평 규모의 타운센터는 지역사회의 중심 역할을 하며, 기타 편의시설로는 2.3만평 규모의 공원, 3개 학교, 동네 상점, 레스토랑 등이 있습니다.
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California
캘리포니아 에스카야, 출라 비스타
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샌디에고 시내에서 15마일 떨어진 걷기 좋은 도시 마을
성공적인 홈페드사 EB5 개발인 에스카야 마을은 미국에서 가장 크고 성공적인 마스터 플랜 중 하나로 2,800만평 규모의 오타이 렌치의 일부입니다.
이 지역 사회에는 990채의 주택과 275채의 고급 아파트가 포함되어 있으며 지역 쇼핑, 엔터테인먼트, 야외 레크리에이션 및 고용 센터 근처에서 빠르게 성장하는 교외 지역에 있습니다.
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EB-5 TRACK RECORD
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- PHASE I.
- 에스카야
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- PHASE II.
- 코타베라 1
홈페드의 독특한 접근 방식은 EB-5 투자자를 최우선으로 배치하여 잠재적인 투자자들에게 매우 안전한 선택지가 되었습니다.
500명 이상의 투자자와 거의 3억 달러에 달하는 EB-5 자본을 모집한 홈페드는 신뢰할 수 있는 EB-5 파트너로서의 명성을 구축했습니다.
- 총 프로젝트 비용
- $ 1,516,070,590
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- EB-5 자금
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$ 296,000,000
(19%)
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- 그외 자금
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$ 1,220,070,590
(81%)
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- 창출 일자리수
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- 모집 투자자 수
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- PHASE I.
- 에스카야
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- PHASE II.
- 코타베라 1
에스카야 EB-5 투자금 조기 상환
SOUTH KOREA, VIETNAM, CHINA투자금 조기 상환 내역

’24년 6월 기준 주요 20개 도시 연간 주택 가격 상승률

프로젝트 개요
PROJECT OVERVIEW
개요
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- 총 사업비
- $779,057,724
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- 총 EB-5 자금
- $249,600,000
(32%)
*최소 자금 조달 요건 없음
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- 총 EB-5 투자자수
- 최대 312
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- 필요한 고용 창출수
- 3,120개
*’25년 1월 기준 920개 이미 창출
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- 예상 총 고용 창출 수
- 4,709개
투자금 | $800,000 | 관리수수료(행정비) | $70,000 |
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투자 유형 | 선순위 대출 | 투자 기간 | 3 +1* |
대출 기간 시작 | 에스크로 해제일 분기별 에스크로 해제 |
투자 수익율 | 연 0.25% |
EB-5 담보 | 제1 신탁 담보 |
*투자공모서(PPM)에 따라 개발사는 대출 기간을 4년으로 연장할 권리가 있습니다.
COTA VERA 2
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프로젝트 구성
Cota Vera 2는 1단계와 2단계에 인접한 세 개의 임대 아파트 프로젝트와
V8E 커뮤니티 인프라 개발로 구성됩니다. -
LOCATION
샌디에고 시내에서 단 15마일 떨어진 곳에 위치한 오타이 랜치는 미국에서 가장 큰 마스터 플랜 커뮤니티 중 하나입니다. 1999년 그랜드 오프닝 이후, 샌디에고의 다른 어떤 마스터플랜 커뮤니티보다 더 많은 주택이 판매되었습니다.
프로젝트 진행 상황
CONSTRUCTION UPDATE (’25.01.29)
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- 개발 부지 중심부 대규모 정지 작업
- 90% 완료
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- 세 개의 임대 프로젝트
- 1분기 임대 시작 예정
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- 현재까지 투입된 총 프로젝트 비용
- 3억 5,200만 달러 (45%)
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- 에스크로에서 인출된 EB-5 자금
- 3,120만 달러
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- 예상 일자리 창출
- 920개
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- Rental Apartment 1: Artisan
- 클럽하우스와 첫번째 임대아파트 (‘25년 2월 오픈 예정)
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- Rental Apartment 2&3:Luminary & Stirling
- 아파트형 & 타운하우스형 임대 건물 2개 타입 일부
(‘25년 4월 임대 개시 예정)
고용창출 및 자금 구조

프로그램 고용창출
코타베라 2는 최대 312명의 투자자를 모집하며, 총 3,120개의 일자리를 창출해야 합니다.
그러나 프로젝트는 4,709개의 일자리를 예상하고 있으며, 생성되는 일자리의 98%는 건설 활동에 의존하며 운영에 의한 일자리 창출에 의존하지 않습니다.

프로그램 자금 구조
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보수적인 자금 구조
- 최소 40%의 자본금 요건
- EB-5 자금은 홈페드사가 제공한 브릿지 파이낸싱을 대체하는 데 사용되며, 최소 자금 조달 요건 없음
- 은행 대출은 세 개의 임대 아파트 프로젝트에만 적용
- EB-5 자금은 홈페드사가 소유한 추가 토지에 대한 제1신탁 증서 (Trust Deed)로 담보
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1순위 담보권
오타이렌치 홈페드사 소유 토지의 총 가치(’24년 6월 기준): $536.4M (By Apprise Walker & Dunlop)
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프로젝트 현금 흐름
프로젝트 현금 흐름은 주거용 토지/부지 판매, 상업용 토지 판매 수익, 임대 수입 및 임대 프로젝트 판매에서 발생합니다.
INCOME (수입) 주거용 토지 매각 수입 $439,863,446 상업용 토지 매각 수입 $23,466,105 마케팅 비용 수수료 수입 $14,275,234 임대 수입 $12,463,603 임대 아파트 매각 $510,425,949 총 예상(수입) $1,000,494,337 - 은행 대출 $216,500,000 = 예상 현금 흐름 $783,994,337
투자자 보호장치
INVESTOR PROTECTIONS-
I-956F Approval -
I-526E Denial and Refund Guaranty -
Completion Guaranty
PROJECT TIMELINE


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- 01
- 자금 관리 정책 시행
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- 02
- 에스크로 계좌와 펀드 간의 자금 이체 및 대출에 따른 지급을 승인하고 공동 서명
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- 03
- 프로젝트의 전체 수명 주기에 걸쳐
자본 흐름 추적 및 보고
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- 04
- 계좌 간 자금 이체에 관한 문서 유지
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- 05
- 요청 시 투자자에게 보고서 제공
PROJECT ADVANTAGES
